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资产证券化将成长租公寓业重要融资渠道

资产证券化成长公寓重要融资渠道

2019-04-25 22:18栏目:财经

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 日前,品牌中国战略规划院、迈点研究院、社会科学文献出版社共同对外发布了《品牌蓝皮书:中国住房赁品牌发展报告(2018)》。蓝皮书分析指出,基于长租公寓资金需求量大、回报周期长等特点,资产证券化成为行主要融资模式。为追求规模经济,长租公寓品牌横向并购、纵向联合将成为趋势,集中式长租公寓尤为显著。

 

  进入2018年,伴随政府对住房租赁行业支持力度的不断加大,以及开发商、房地产企业的介入,长租公寓融资方式趋于多元化,融资规模逐渐扩大,出现了股权投资、产业基金、传统债权融资、商业不动产抵押贷款支持证券(CMBS)、房地产信托投资基金(REITs)等为代表的资产证券化融资途径。

 

  对比几种融资方式,以REITs为代表的资产证券化有望成为未来长租公寓融资的重要途径。首先,从门槛上看,不持有物业的运营方如创业型、中介型长租公寓品牌可以通过轻资产REITs模式进行融资。其次,从效率上看,REITs对于底层资产的折扣相对较少,一般来说银行信贷和CMBS的折扣为30%~40%,高于重资产类的REITs模式融资途径。以保利地产租赁住房第一期资产管理支持专项计划为例,第一期资产支持专项计划4.6亿元的物业资产加上未来的租金收益权,融资金额达16.7亿元,物业资产基本没有折价。最后,从可复制性上看,该模式采取“储架发行”机制,一次核准,多次发行,发行效率高。

 

  但REITs在实际操作过程中仍面临以下几个问题:一是没有物业抵押担保;二是物业房源为企业租赁而来,面临房源风险;三是底层资产只有租金,一旦房源空置率过高,将面临资金链断裂等一系列问题。因而,长租公寓融资拓展仍然需要相关政策的进一步支持,以及企业与相关金融机构在实践中不断探索创新。

 

  蓝皮书认为,随着行业逐渐走向成熟,品牌竞争日益激烈,长租公寓品牌自身发展将越来越寻求差异化、规模化。专业化程度高、品牌效应强的品牌之间进行横向并购、联合将成为未来发展趋势,而集中式长租公寓由于其产权结构更为清晰、管理集中化程度更高等特点将更为突出。

 

  长租公寓品牌横向并购、联合趋势已初见端倪。早在2017年,国内规模最大的长租公寓运营商魔方生活服务集团就完成了对深圳V客青年公寓的战略投资,正式成为V客第一大股东。2018年,金地商置旗下深圳火花时代投资管理有限公司收购“Warm+”公寓完成交割。

 

  蓝皮书还指出,在当前资本紧缩、各品牌想在蓝海竞争中快速抢占市场份额的实际情况下,长租公寓品牌可通过轻资产、重资产并举的方式进行扩张发展。前期品牌可利用轻资产运营加快规模扩张,后期加大重资产项目所占比例,逐步利用资产证券化等金融工具完成项目退出。

 

  轻资产运营是指长租公寓品牌运营商不持有物业,而通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过出租获取租金差价或提供品牌输出、租务管理等服务,获得管理报酬的模式。在轻资产模式下运营,回款相对较快。普华永道思略特报告显示,长租公寓轻资产回报周期平均在3年左右,可满足品牌快速扩张、聚焦服务质量、打造品牌效应的需求。

 

  重资产运营则是指运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源且对外出租,通过收取租金获得利益的模式。相对而言,重资产运营面临回报周期较长、成本高、扩张速度慢等问题。但伴随着资产证券化的逐渐成熟,企业可通过类REITs出售等方式快速收回资金,完成退出。

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